اخبار متفرقة > اقتراحات المالية لتعديل قانون ضريبة الأملاك المبنية
وإعادة التقييم شمول أبنية المؤسسات التجارية والصناعية الخاضعة لضريبة الدخل- 175 مليار ليرة الإيرادات المقدرة في 2013 من إعادة التقييم- إخضاع الأبنية الشاغرة للضريبة عن 50% من الإيرادات المقدرة
عدنان الحاج السفير 21-11-2012
تشير بعض الاقتراحات التي يتدارسها الفريق الوزاري مع رئيس الحكومة ووزير المال، إلى وجود بعض المداخيل التي ستكون مشتركة بين تمويل احتياجات سلسلة الرواتب للقطاع العام مع تمويل احتياجات الموازنة للعام 2013، على اعتبار أن عجز موازنة العام يفترض أن يحافظ على استقراره وأن لا يزيد بشكل كبير في حال تعثرت امكانية تحصيل الايرادات الإضافية. وأبرز النقاط الجاري بحثها من قبل فريق الحكومة هي قضية الإفادة من الرسوم والضرائب العقارية، إضافة إلى تعديل بعض مواد قانون ضريبة الأملاك المبنية واعادة التقييم العقاري. وتشير التقديرات الأولية إلى أن الإيرادات المرتقبة نتيجة إعادة تقييم العقارات للأشخاص الطبيعيين والمعنويين غير الخاضعين للضريبة على الأرباح، تقارب حوالي 175 مليار ليرة. تشمل التعديلات فرض ضريبة على أرباح البيوعات العقارية للأشخاص بنسبة 15 في المئة، وزيادة الضريبة على التفرغ العقاري من 10 إلى 15 في المئة. اللافت في الأمر أن التقديرات تشير إلى تراجع قيمة البيوعات العقارية في العام 2013 نتيجة الإجازة بإجراء إعادة تقييم استثنائية للعقارات، بحيث يمكن أن يستفيد من إعادة التقييم حوالي 50 في المئة من العقارات. الجديد في الأمر هو إخضاع أبنية المؤسسات الصناعية والتجارية الخاضعة لضريبة الدخل إلى ضريبة الأملاك المبنية بنسبة 2 في المئة، وهي لم تكن خاضعة لهذه الضريبة، لاسيما المؤسسات التي تملك أبنيتها، وهي تخضع لشطور ضريبة الدخل بين 4 و14 في المئة حسب القانون المطبق حالياً. كما تقضي التعديلات فرض ضريبة على الأبنية الشاغرة، على أن تشمل الضريبة 50 في المئة من الإيرادات المقدرة خلال فترة شغور الأبنية، وذلك بعد مرور ثلاث سنوات كحد أقصى على شغورها الفعلي.
أسباب اقتراح تعديل بعض مواد القانون
كانت وزارة المال قد رفعت إلى مجلس الوزراء من ضمن مجموعة اقتراحات مصادر تمويل سلسلة الرتب والرواتب شرحاً عن تعديلات قانون ضريبة الأملاك المبنية تضمنت التوضيحات الآتية: المادة 7: «تخرج عن نطاق الضريبة، وتعتبر عنصراً من عناصر الاستثمار الصناعي أو التجاري أبنية المؤسسات الصناعية أو التجارية التي يستعملها مالكوها أو مستثمروها عندما تكون هذه المؤسسات خاضعة لضريبة الدخل على أساس الربح الحقيقي. ولا يجوز للمؤسسة التي تنطبق عليها أحكام الفقرة السابقة أن تنزل من أرباحها غير الصافية أي مبلغ لقاء القيمة التأجيرية للأبنية التي تستعملها. أي أن هذه المادة تنصّ على عدم إخضاع أبنية المؤسسات الصناعية أو التجارية التي يستعملها مالكوها أو مستثمروها لضريبة الأملاك المبنية عندما تكون هذه المؤسسات خاضعة لضريبة الدخل على أساس الربح الحقيقي. وإن التعديل المقترح يخضع هذه الأبنية لضريبة أملاك مبنية نسبية قدرها فقط 2 في المئة من قيمتها التأجيرية الإجمالية، وقد أجاز التعديل المقترح تنزيل هذه الضريبة من أرباح المؤسسة المالكة للعقار، على اعتبار أن مؤسسات تجارية أخرى تملك وتستعمل أبنية صناعية أو تجارية تخضع أبنيتها لضريبة الأملاك المبنية بنسبة تتراوح بين 4 في المئة و14 في المئة، لأن هذه المؤسسات خاضعة لضريبة الدخل على أساس الربع المقطوع، ومن هذه المؤسسات شركات التأمين الكبرى التي تملك وتستعمل أبنيتها الخاصة والملزمة بالخضوع لضريبة الدخل على أساس الربح المقطوع. كما أن إيرادات تأجير العقارات تخضع حكماً لضريبة الأملاك المبنية، وأن أحكام قانون ضريبة الأملاك المبنية لا تجيز تنزيل النفقات كأعباء، إلا بنسب معينة ضمن الحدود المسموح بها بحيث يقتصر تطبيق التنزيل على تلك الحدود ولا تتعداها، في حين أن النفقات والأعباء الفعلية الضخمة (مستخدمون، صيانة، استهلاك،....) التي تقتضيها ممارسة التجارة والتي تتحملها المؤسسات، والتي تجيز أحكام المادة 7 من قانون ضريبة الدخل تنزيلها في حدود معينة، تتعدى نسبها بكثير الحدود المسموح بها بمقتضى قانون ضريبة الأملاك المبنية.
المواد الخاصة بوقف الضريبة «الشغور»
المادة 15 ـ تتوقف الضريبة بتوقف إيرادات الأبنية من جراء الشغور. المادة 16 ـ على المالك أو المستثمر الذي يرغب في الاستفادة من أحكام المادة 15 أن يقدم تصريحاً خطياً إلى الدائرة المالية المختصة عن: 1 ـ شغور البناء: وبهذه الحال تعتبر الإيرادات متوقفة اعتباراً من أول الشهر التالي لتقديم التصريح. 2 ـ انتهاء الشغور: وبهذه الحال يعتبر البناء مشغولاً ومنتجاً للإيرادات من أول الشهر التالي للشهر الذي جرى فيه التأخير من الغير أو الأشغال من قبل المالك أو المستثمر. المادة 17 ـ خلافاً لأحكام الفقرة الأخيرة من المادة 16، تعتبر شاغرة اعتباراً من تاريخ إنجازها الفعلي الأبنية أو أقسام الأبنية الجديدة التي لم تشغل ولم تؤجر بعد إنجازها، شرط أن يقدم المالك أو المستثمر تصريحاً عن الشغور في مهلة شهر على الأكثر اعتباراً من تاريخ الإنجاز. المادة 18 ـ تفرض الضريبة في سنة التكليف اللاحقة لسنة حصول الشغور، وكذلك في سنة التكليف اللاحقة لسنة انتهاء الشغور على أساس الإيرادات العائدة للفترة من السنة التي اعتبر فيها البناء مشغولاً ومنتجاً للإيرادات وفقاً لأحكام المادة السابقة. المادة 20 ـ يحق للمالك أو المستثمر أن يبقي في البناء الشاغر ناطوراً لحراسته طيلة مدة الشغور من دون أن يفقد حقه في الاستفادة من وقف الضريبة. المادة 21 ـ لا تعتبر شاغرة، ولا تستفيد بالتالي من وقف الضريبة، الأبنية التي تخلو مؤقتاً من شاغليها بسبب السفر أو الاصطياف أو لأي سبب آخر من أسباب الغياب المؤقت. المادة 24 ـ تفرض الضريبة على أساس مجموع الإيرادات الصافية، الحقيقية أو المقدرة، العائدة للسنة السابقة لسنة التكليف سواء كان البناء شاغراً أو مشغولاً ببدل أو بدون بدل، إلا إذا كان يستفيد من الأحكام المتعلقة بالإعفاء من الضريبة أو زوالها أو وقفها. إن التعديل المقترح على هذه المواد يفضي إلى: 1 ـ فرض الضريبة على 50 في المئة من الإيرادات المقدرة خلال فترة الشغور على الأبنية الجديدة المنشأة من قبل تجّار الأبنية الخاضعين لضريبة الدخول الشاغرة فعلاً والمصرح عن شغورها، وذلك بعد مرور ثلاث سنوات كحد أقصى على شغورها الفعلي. 2 ـ فرض الضريبة على 50 في المئة من الإيرادات المقدرة خلال فترة الشغور على بقية الأبنية الشاغرة فعلاً والمصرح عن شغورها وذلك بعد مرور ستة أشهر كحد أقصى على شغورها الفعلي. ويهدف هذا التعديل إلى تشجيع مالكي العقارات على تأجيرها أو بيعها مما يساهم في حل مشكلة المواطنين في إيجاد أماكن لاستئجارها أو للشراء لغايات السكن أو غير السكن، كما يهدف إلى تشجيع شاغلي العقارات المصرح عن شغورها على التصريح عن انتهاء الشغور طالما لن يستفيدوا من وقف الإيرادات عن الشغور المصرح عنه، مما يؤدي إلى تعزيز إيرادات الخزينة. المادة 39 يمكن تمديد مفعول التقدير المباشر لمدة ثلاث سنوات جديدة بقرار من وزير المال إذا كانت الأحوال الاقتصادية ومستوى بدلات الإيجار مستقرة. أما إذا كان التبدل الطارئ على تلك الأحوال والمستوى يتسم بالطابع العام، فيمكن تقرير التمديد مع تعديل التقديرات السابقة زيادة أو نقصاً على أساس معدلات عامة. إن التعديل المقترح على المادة 39 يفضي إلى إضافة فقرة ثالثة إلى هذه المادة تجيز تعديل التقديرات المباشرة الخاضعة لضريبة الأملاك المبنية للوحدات المشغولة قبل 01/01/2009 من غير المستأجرين وذلك ابتداء من 01/01/2013 وفقاً لما يلي: ـ تزاد 200 في المئة التقديرات العائدة للإشغالات الحاصلة قبل 01/01/1997 وذلك بعد تطبيق المضاعفات وزيادات غلاءات المعيشة المنصوص عنها ضمن قانون الإيجارات رقم 160/92 على إشغالات ما قبل 23/07/1992. ـ تزاد 150 في المئة التقديرات العائدة للإشغالات الحاصلة بين 01/01/1997 و31/12/1999. ـ تزاد 125 في المئة التقديرات العائدة للإشغالات الحاصلة بين 01/01/2000 و31/12/2002. ـ تزاد 100 في المئة التقديرات العائدة للإشغالات الحاصلة بين 01/01/2003 و31/12/2006. ـ تزاد 50 في المئة التقديرات العائدة للإشغالات الحاصلة بين 01/01/2007 و31/12/2008. ويأتي التعديل المقترح استناداً لنص هذه المادة، في ظل الزيادة التي اتسمت بالطابع العام والتي طرأت على أسعار العقارات وعلى بدلات الإيجار، وبسبب الأحوال الاقتصادية ومستوى بدلات الإيجار التي تبدلت بشكل ملحوظ في الفترة الأخيرة. كما يأتي لتضييق الهوة بين التقديرات المباشرة للإشغالات الحديثة والتقديرات المباشرة للإشغالات القديمة، وتخفيف التفاوت في العبء الضريبي على مكلفين يستفيدون بالتساوي من خدمات الدولة ومرافقها. المادة 52 ـ ينزل مبلغ ستة ملايين ليرة من الإيرادات الصافية الخاضعة للضريبة لكل وحدة سكنية يشغلها شخص طبيعي بصفة مالك أو أحد الشركاء في الملكية أو من هو بحكم المالك. يستفيد الأشخاص المشار إليهم في الفقرة الأولى كل بنسبة حصته في الملكية ومن وحدتين سكنيتين فقط مهما بلغ عدد دور السكن التي يشغلها. يشترط للاستفادة من التنزيل أن يقدم المستفيد تصريحاً لكل من الدوائر المالية المختصة يؤكد فيه عدم الاستفادة من أكثر من تنزيلين على الأراضي اللبنانية. إن التعديل المقترح على هذه المادة يفضي إلى: 1 ـ وقف إلزام المستفيد أن يقدم تصريحاً لكل من الدوائر المالية المختصة يؤكد فيه عدم الاستفادة من أكثر من تنزيلين على الأراضي اللبنانية، تحاشياً للصعوبات بالنسبة للمواطنين أو للإدارة، وقيام الإدارة من تلقاء نفسها بإفادته عن الوحدة أو الوحدتين ذات القيم التأجيرية الأعلى التي شغلها أو يشغلها. 2 ـ رفع قيمة التنزيل للوحدة إلى تسعة ملايين ليرة بدلاً من ستة ملايين ليرة، نتيجة ارتفاع أسعار الشقق السكنية وتوجه وزارة المال إلى تعديل التقديرات المباشرة للإشغالات القديمة بما يتناسب مع الأسعار الرائجة، وفقاً لأحكام المادة 39 من قانون ضريبة الأملاك المبنية. المادة 54 ـ تخضع لضريبة الأملاك المبنية الإيرادات الصافية السنوية التي تعود للمكلف من كل عقار على حده، وفقاً للمعدلات التالية: ـ 4 في المئة للشطر من الإيرادات الذي لا يتجاوز عشرين مليون ليرة. ـ 6 في المئة للشطر من الإيرادات الذي يزيد على عشرين مليون ليرة ولا يتجاوز أربعين مليون ليرة. ـ 8 في المئة للشطر من الإيرادات الذي يزيد على أربعين مليون ليرة ولا يتجاوز ستين مليون ليرة. ـ 11 في المئة للشطر من الإيرادات الذي يزيد على ستين مليون ليرة ولا يتجاوز مئة مليون ليرة. ـ 14 في المئة للشطر من الإيرادات الذي يزيد على مئة مليون ليرة. ولا تضاف أية علاوة على هذه الضريبة. إن التعديل المقترح على هذه المادة ابتداء من إيرادات العام 2013 يفضي إلى تعديل الشطور والنسب وفقاً لما يلي: ـ 4 في المئة للشطر من الإيرادات الذي لا يتجاوز خمسة وعشرين مليون ليرة. ـ 6 في المئة للشطر من الإيرادات الذي يزيد على خمسة وعشرين مليون ليرة ولا يتجاوز ستين مليون ليرة. ـ 9 في المئة للشطر من الإيرادات الذي يزيد على ستين مليون ليرة ولا يتجاوز مئة مليون ليرة. ـ 12 في المئة للشطر من الإيرادات الذي يزيد على مئة مليون ليرة ولا يتجاوز مئتي مليون ليرة. ـ 14 في المئة للشطر من الإيرادات الذي يزيد على مئتي مليون ليرة. إن الهدف من هذا التعديل تخفيف الأعباء الضريبية على أصحاب المداخيل كافة، وتشجيع المستثمرين على الاستثمار في إنشاء الأبنية التجارية والصناعية والسياحية، وفي قطاع إنشاء الأبنية من أجل تأجيرها لغايات السكن أو غير السكن، في ظل ارتفاع أسعار العقارات بشكل لافت، وبالتالي ارتفاع قيمتها التأجيرية أو بدلات تأجيرها، مما أدى إلى زيادة ضريبة الأملاك المبنية بشكل أصبح ينوء تحت أعبائها أصحاب المداخيل الصغيرة والمتوسطة، ويستصعب تحملها أفراد الطبقة الميسورة، خصوصاً أن هذه النسب الضريبية تفوق بكثير النسب المعتمدة في معظم دول العالم، فضلاً عن تحملهم لرسوم البلدية والأرصفة على القيمة التأجيرية للأبنية التي تتراوح ما بين 6,5 في المئة و8,5 في المئة. كما يأتي التعديل المقترح في ظل توجه وزارة المال إلى تعديل التقديرات المباشرة للإشغالات القديمة بما يتناسب مع الأسعار الرائجة، وفقاً لأحكام المادة 39 من قانون ضريبة الأملاك المبنية، مما سيؤدي إلى تحميل مالكي هذه العقارات أعباء ضريبية إضافية.
