موقع إتحاد الوفاء

اخبار متفرقة > قانون الإيجارات كما أقرّه مجلس النواب

خليل يعترض على تحميل "المالية" عبء صندوق المساعدات

الوفاء : 2-4-2014

أقر مجلس النواب، في جلسته امس، قانون الايجارات الجديد، بمادة وحيدة، معتمدا على ما قررته لجنة الادارة والعدل النيابية من تعديلات على مشروع الحكومة. ومفاعيل هذا القانون تطال حوالي 80 الف عائلة لبنانية. يبدأ القانون بإيجار الاماكن السكنية وأحكام خاصة بصندوق المساعدات، والمستفيدين من تقديماته، باستثناء الذين استأجروا وفق احكام القانونين 29/67 و10/74 ، أي الابنية التي كانت تعتبر فخمة.
كيف يحدد القانون بدل المثل؟ يحدد على اساس نسبة 5 في المئة من القيمة البيعية للمأجور في حالته القائمة في ما لو كان المأجور خالياً، والطريقة التي يتم بها هذا الاخلاء. اما تعويض الاخلاء فيحدد على اساس الفرق بين بدل الايجار الذي يدفعه المستأجر وبدل المثل للمأجور، الا ان القانون يلحظ سقفا للتعويض بحيث لا يتجاوز 35 في المئة من قيمة المأجور في حالة الاسترداد للضرورة العائلية و50 في المئة في حال الاسترداد للهدم واعادة البناء.
وطرح مشروع القانون المتعلق بالايجارات، وتحدث النواب، الوليد سكرية،
حكمت ديب، سمير الجسر، نديم الجميل، مروان حمادة، نواف الموسوي، زياد القادري ، روبير غانم، ابراهيم كنعان، علاء الدين ترو، غسان مخيبر.
ثم طرح المشروع على التصويت بمادة وحيدة وبالمناداة بالاسماء، فصدق. واعترض وزير المالية علي حسن خليل على تحميل وزارة المالية عبء مسؤولية تمويل الصندوق، فسجل في محضر الجلسة على ان يمول من مصرف لبنان والمصارف الخاصة. وفي ما يلي أبرز أبواب القانون:

الباب الأول: أحكام عامة

المادة الأولى: تخضع لأحكام هذا القانون جميع عقود إيجار العقارات المبنية المعقودة قبل 23/7/1992.
المادة 2: تستثنى من أحكام هذا القانون:
أ) عقود إيجار الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها.
ب) عقود الإيجار الموسمية العائدة لأماكن الاصطياف والاشتاء.
ج) العقود التي بموجبها يقدم أصحاب العمل أماكن لسكن أجرائهم مجاناً أو ببدل.
د) عقود إيجار الفيلات التي تتوافر فيها المواصفات الآتية:
ـ ان تكون مؤلفة من طابق واحد أو أكثر ومؤجرة لسكن مستأجر واحد ولها حديقة ومرآب وجهاز تدفئة وجهاز خاص يؤمن المياه الساخنة وان كان المستأجر يتحمل نفقات تأمينها شرط توافر هذه المواصفات بتاريخ بدء الإيجار الأساسي.
ـ إذا لم يرغب المالك في تجديد عقد الفيلا المستثنى، عليه ان يعلم المستأجر بذلك قبل ثلاثة أشهر على الأقل من انتهاء مدة العقد وذلك بموجب بطاقة بريدية مكشوفة مضمونة مع إشعار بالاستلام أو بموجب كتاب بواسطة الكاتب العدل، وان يدفع له تعويضاً مقطوعاً يعادل ستة أضعاف بدل إيجار السنة الأخيرة.
وإذا لم يقم المالك بالإعلام الوارد في الفقرة الثانية أعلاه اعتبرت الإجارة ممدة لسنة جديدة.
هـ ـ إشغال الأملاك العمومية للدولة والبلديات.
و ـ عقود إيجار الأماكن المفروشة المصنفة سياحياً.

الباب الثاني
إيجار الأماكن السكنية

المادة 3:
1) مع مراعاة أحكام المادة 11 من هذا القانون، وبالرغم من كل اتفاق سابق مخالف تمدد عقود إيجار الأماكن السكنية الخاضعة لهذا القانون كما يلي:
أ ـ تمدد لغاية 31/12/2006 عقود الإيجار المعقودة بين 1/1/1985 و22/7/1992
ب ـ تمدد لغاية 31/12/2007 عقود الإيجار المعقودة بين 1/1/1975 و31/12/1984
ج ـ تمدد لغاية 31/12/2009 عقود الإيجار المعقودة بين 1/1/1960 و31/12/1974
ج ـ تمدد لغاية 31/12/2010 عقود الإيجار المعقودة قبل 1/1/1960
من أجل تطبيق هذه الفقرة، وفيما يتعلق بالمساكن المصادرة والمنصوص عليها في المادة 10 من هذا القانون، يعتبر تاريخ المصادرة بمثابة تاريخ بدء الإجارة.
2) يسري التمديد سنة فسنة لمصلحة المستأجر، ويحق لهذا الأخير ان يتنازل عن حقه فيه على ان يعلن عن رغبته بعدم التمديد قبل شهرين على الأقل من انتهاء السنة الممددة وذلك بموجب بطاقة بريدية مكشوفة مضمونة مع إشعار بالاستلام يوجهها إلى المؤجر أو بموجب كتاب بواسطة الكاتب العدل.
3) يبقى التنازل عن الحق بالتمديد الحاصل بعد انتهاء المدة التعاقدية الأولى وقبل العمل بهذا القانون نافذ المفعول.
4) اعتباراً من بدء السنة الأخيرة للتمديد الملحوظة في الفقرة (1) من هذه المادة، يحق للمؤجر ان يطلب إخلاء المأجور وتسليمه شاغراً لقاء تسديده للمستأجر بمثابة تعويض مبلغاً يعادل 20% (عشرون بالمئة) من قيمة المأجور.
المادة 4: تعتبر بمثابة أماكن سكنية، من أجل احتساب بدل الإيجار فقط، الأماكن المؤجرة، بعقد واحد، للسكن ولغير السكن.
المادة 5: في حال وفاة المستأجر أو تركه المأجور، يحل محله حكماً في الاستفادة من عقد الإيجار الأساسي، أو الممدد عند الاقتضاء، بكافة شروطه الأخيرة أو المعدلة بحكم القانون:
أ) زوج المستأجر وأصوله وأولاده فقط الذين يقيمون معه في المأجور ما عدا من سبق ان ترك المأجور وشغل مسكناً آخر.
ب) أنسباؤه الذين دخلوا معه إلى المأجور عند بدء تنفيذ الإجارة وكانوا لا يزالون مستمرين في إشغاله بدون انقطاع.
المادة 6: لا يجوز للمستأجر التنازل عن المأجور أو تأجيره كلياً أو جزئياً إلا بموافقة المالك الخطية وبالشروط التي يتفق عليها.
المادة 7:
أ) للمالك ان يطلب لأجل سكنه أو سكن أحد أولاده استرداد المأجور السكني شرط ان يثبت ضرورة عائلية تضطره إلى استرداده، وان لا يكون هو أو من يطلب الاسترداد لمصلحته مالكاً مسكناً آخر ملائماً وصالحاً للسكن غير مشغول ومعادلاً في مستواه للمأجور المطلوب استرداده ضمن النطاق البلدي عينه أو نطاق بلدي مجاور.
وللمالك ان يطلب استرداد مأجور ملاصق للمسكن الذي يقيم فيه، سواء كان هذا التلاصق أفقياً أم عمودياً، إذا كانت الغاية من الاسترداد ضم المأجور المسترد لسكنه وجعله مسكناً مؤمناً لحاجات العائلة.
المادة 8: يترتب على المالك الذي استرد مأجوره عملاً بأحكام هذا القانون ان يدفع إلى المستأجر تعويضاً إضافياً يعادل نصف قيمة التعويض المقضي به دون ان يكون المستأجر ملزماً بإثبات الضرر الذي أصابه وذلك في الحالتين المبينتين أدناه:
1 ـ إذا كان المأجور قد استرد وفقاً لإحدى الغايتين المنصوص عنهما في الفقرتين أ وب من المادة 7 من هذا القانون ولم يستعمله المالك دون مسوغ مشروع وفقاً للغاية المطلوبة بمهلة سنة من تاريخ الإخلاء أو لم يستمر دون مسوغ مشروع في استعماله على ذلك الوجه ثلاث سنوات على الأقل
2 ـ إذا كان المأجور قد استرد من أجل الهدم وإعادة البناء وفقاً للغاية المنصوص عنها في الفقرة (ج) من المادة 7 من هذا القانون ولم يشرع المالك بالبناء دون مسوغ مشروع بمهلة سنة من تاريخ إخلاء آخر مستأجر ولم يتممه في مهلة لا تتجاوز الخمس سنوات من تاريخ الشروع في العمل بدون مسوغ مشروع أو إذا استعمل المأجور المسترد لسكنه أو لمنفعته الشخصية أو أجره من الغير خلال مهلة السنة المبينة أعلاه.
المادة 9: يسقط الحق بالتمديد ويحكم على صاحبه بالإخلاء في الحالات الآتية:
أ ـ إذا لم يدفع ما استحق عليه من بدل الإجارة وذلك خلال شهرين بعد تبلغه بنفسه أو بواسطة أحد أفراد عائلته الراشدين المقيمين معه، أو بواسطة ممثله القانوني إذا كان شخصاً معنوياً، إنذاراً موجهاً إليه بموجب بطاقة مكشوفة مضمونة مع إشعار بالاستلام أو بموجب كتاب ب واسطة الكاتب العدل أو بموجب إنذار صادر عن دائرة التنفيذ وفقاً لما نصت عليه المادة 29 من هذا القانون.
المادة 10: للعسكريين الذين كانوا قبل العمل بهذا القانون يشغلون مساكن عملاً بالقوانين الخاصة بمصادرة بيوت لسكن العسكريين، ان يستمروا في إشغال المساكن المصادرة لسكنهم بعد إحالتهم على التقاعد بالبدل الأخير الذي يؤدونه للمالك.
وفي حال تطبيق أحكام الاسترداد على العسكريين الذين خضعوا لهذه المادة يحدد التعويض المستحق لهم بنصف قيمة التعويض المتوجب وفقاً للمادتين 3 و7 من هذا القانون.
المادة 11: خلال مدة التمديد القانوني المنصوص عليها في المادة 3 من هذا القانون، يحق للمالك، خلال الستة أشهر الأولى من كل سنة ميلادية، أن يطلب من لجنة الاسترداد الخاصة المنصوص عليها في المادة 28 من هذا القانون التابع لها العقار لن تخمن القيمة البيعية للمأجور بتاريخ الطلب. يخضع تقديم الطلب لرسم مقطوع قدره خمسمئة ألف ليرة لبنانية، وتصدر اللجنة قرارها بمهلة أسبوع واحد.
يعود للمالك في ضوء قرار اللجنة، وبمهلة شهر واحد من تاريخ القرار المذكور، أن يوجه كتابا إلى المستأجر بواسطة الكاتب العدل يعرض عليه استرداد المأجور لقاء تعويض يوازي النسبة الملحوظة في الجدول المرفق بهذا القانون من أصل تخمين لجنة الاسترداد للقيمة البيعية للمأجور. يحدد المالك في كتابه مهلة الإخلاء على أن لا تقل عن ثلاثة أشهر.
في حال موافقة المستأجر على العرض المبلغ منه، عليه أن يبلغ قراره بهذا الشأن إلى المالك بموجب كتاب بواسطة الكاتب العدل. يعتبر سكوت المستأجر بعد انقضاء شهر على تبلغه كتاب المالك بمثابة رفض للعرض من جانبه.
على المالك، بمهلة أسبوعين من تبلغه كتاب المستأجر بالموافقة، أن يودع نقداً لدى الكاتب العدل مبلغا يوازي قيمة التعويض الذي يتم دفعه إلى المستأجر لقاء تسليمه المأجور شاغرا، وذلك بموجب محضر ينظم لدى الكاتب العدل بحضور الفريقين.
في حال تخلف المالك عن إيداع المبلغ المذكور ضمن المهلة المحددة، يستحق للمستأجر بذمته، بمثابة بند جزائي غير قابل للتخفيض، مبلغ يعادل 15% من قيمة التعويض، ويحق للمستأجر إجراء المقاصة بين هذا المبلغ وبدلات الإيجار المتوجبة أو التي سوف تتوجب عليه في المستقبل.
المادة 12: تشجيعا لتملك المستأجر الخاضع لأحكام هذا القانون للمسكن الذي يشغله، يعفى المستأجر في هذه الحال:
1) من رسوم الفراغ والتأمين وفك التأمين المتعلقة بالمسكن الذي يشغله.
2) من رسم الطابع المتوجب على العقود والمستندات والمعاملات المنظمة بمناسبة شراء المسكن المذكور.
3) من ضريبة الملاك المبنية المتوجبة على المسكن المذكور وذلك لمدة عشر سنوات تلي تاريخ الشراء.
كما يعفى المالك في هذه الحال من كل الرسوم القانونية المتوجبة على معاملة إفراز البناء، على أن يبرز إلى وزارة المالية، خلال مهلة ثلاثة أشهر من تاريخ إنجاز هذه المعاملة، المستندات التي تثبت بيع المسكن من شاغله.
المادة 13: يستفيد من الإعفاءات المنصوص عليها في المادة السابقة، بالنسبة للمسكن الذي يتملكه، المستأجر الذي يخلي المأجور تنفيذا لأحكام المادة 3 من هذا القانون.
المادة 14: مع مراعاة التواريخ المحددة لتحرير الإيجارات في المادة 3 من هذا القانون، تعطى الأفضلية في منح القروض السكنية من قبل مصرف الإسكان أو المؤسسة العامة للإسكان للمستأجرين الخاضعين لأحكامه.

الباب الثالث
عقود إيجار الأماكن غير السكنية

المادة 15: تمدد عقود إيجار الأماكن غير السكنية الخاضعة لأحكام هذا القانون بانتظار صدور قانون خاص ينظم علاقة المالك بالمستأجر في هذه العقود.
خلال هذه المدة ترتبط بدلات الإيجار اعتبارا من 1/1/2003 وتزاد تباعا بنسبة تعادل معدل التضخم السنوي وفقا للمؤشر الرسمي الصادر عن إدارة الإحصاء المركزي في السنة السابقة، على أن لا يزيد عن 5% (خمسة بالمئة).
المادة 16: يستفيد من التمديد في حال وفاة المستأجر أو تركه المأجور:
أولا: في ما يتعلق بالأماكن المؤجرة لغايات تجارية أو صناعية:
1ـ ورثة المستأجر أو بعضهم حسب الاتفاق في ما بينهم
2ـ شركاء المستأجر الثابتة شراكتهم بتاريخ عقد الإيجار أو بتاريخ سابق.
3ـ المستفيدون من أحكام المادة 5 وما يليها من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11.
وفي هذه الحالة تمدد إجارة الأمكنة المخصصة لاستثمار المؤسسة التجارية وتنتقل إلى من تنتقل إليه تلك المؤسسة.
تعتبر تجارية أو صناعية الأماكن المؤجرة للغايات المعددة في المواد 6 و7 و8 من قانون التجارة البرية.
ثانياً: في ما يتعلق بالأماكن المؤجرة لممارسة مهنة حرة منظمة بقانون:
1ـ ورثة المستأجر أو بعضهم حسب الاتفاق في ما بينهم شرط أن يمارس الوريث أي مهنة حرة منظمة بقانون.
2ـ كل من آل إليه المأجور عن طريق التنازل من المستأجر أو من ورثته شرط أن يمارس المتنازل له أي مهنة حرة منظمة بقانون وعلى أن يجري التنازل في حال وفاة المستأجر في مهلة لا تتعدى السنتين من تاريخ الوفاة.
إذا كان المأجور مؤجرا من أكثر من واحد ممن يمارسون مهنة حرة وتوفي أحدهم وليس بين ورثته من يمارس مهنته عينا، يعطى شركاؤه في الإيجار حق الحلول محله بشروط العقد ذاتها، لقاء تعويض للورثة يعادل عشرة أضعاف حصة المتوفى في بدل الإيجار السنوي المعمول به بتاريخ الوفاة.
أما في حال ترك المستأجر الشريك للمأجور لأي سبب كان فيحل محله شركاؤه بشروط العقد عينها.
ثالثاً: في ما يتعلق بالأماكن الاخرى:
1ـ زوج وأصول وفروع المستأجر، أو بعضهم حسب الاتفاق في ما بينهم شرط أن يمارسوا المهنة أو الحرفة عينها.
2ـ شركاء المستأجر الثابتة شراكتهم بتاريخ عقد الإيجار أو بتاريخ سابق.
3ـ كل من آل إليه المأجور عن طريق التنازل من المستأجر أو من الورثة الوارد ذكرهم في الفترة (1) آنفا شرط أن يمارس المتنازل له المهنة عينها، على أن يجري التنازل رسميا لدى الكاتب العدل في حال وفاة المستأجر في مهلة لا تتعدى السنة من تاريخ الوفاة.
يحق للمالك مضاعفة بدل الإيجار وفقا لأحكام المادة 19 من هذا القانون.
يعتبر جميع الأشخاص المستفيدون من التمديد بموجب أحكام هذه المادة متكافلين متضامنين تجاه المؤجر في تنفيذ موجباتهم.
المادة 17: يسقط حق المستأجر في التمديد وفقا لأحكام الفقرات (أ) و(ب) و(ج) و(هـ) و(و) و(ز) من المادة 9 من هذا القانون.
المادة 18: لمالك العقار المؤجر لغير السكن الحق باسترداد المأجور وفقا لأحكام الفقرتين (ب) و(ج) من المادة 7 من هذا القانون ويترتب على المالك بالإضافة إلى التعويض المحدد في هذه المادة تعويض آخر عن الخسارة التي يتعرض لها المستأجر من جراء الإخلاء (كبدل الخلو وخسارة الموقع والزبائن وتوقف الأعمال وغيرها). تطبق على المالك الذي استرد مأجوره أحكام المادة 8 من هذا القانون المتعلقة بالتعويض الإضافي في حال توفر شروطها.

الباب الرابع
أحكام مشتركة لجميع عقود الإيجار

المادة 19: تضاعف مرة واحدة بدلات الإيجارات في الحالات التالية:
أ ـ عن الأماكن المؤجرة لشخص طبيعي أو معنوي يكون أو يصبح مالكاً أبنية أو حصصاً شائعة في أماكن يزيد نصيبه من مجموع بدلات إيجارها الفعلية عن عشرة أمثال بدل إيجار المأجور الذي يشغله.
من أجل احتساب هذه البدلات، يعتبر الزوج والزوجة والأولاد المقيمون مع المستأجر في حكم الشخص الواحد، ولا يحق للمالك أن يطلب هذه المضاعفة من مستأجر واحد أو من يحل محله بحكم هذا القانون إلا مرة واحدة.
لا يستفيد من أحكام هذه الفقرة المالك الذي سبق له أن طالب بالبدل العادل في ظل القانون رقم 160/92، واستفاد من هذه المضاعفة.
ب ـ الإيجارات المعتبرة عنصراً من عناصر المؤسسة التجارية والتي يجري عليها عقد إدارة حرة وفقاً لأحكام المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 وذلك طيلة فترة الإدارة الحرة.
ج ـ الإيجارات المعتبرة عنصراً من عناصر المؤسسة التجارية في حالة التفرغ عنها أو في حالة بيعها بواسطة الدوائر القضائية.
د ـ عن الأماكن المؤجرة لممارسة مهنة حرة منظمة بقانون في حال التنازل عنها وفقاً لأحكام الفقرة 2 من البند ثانياً من المادة 16 من هذا القانون.
المادة 20:
1 ـ المستأجر بعد انقضاء مدة العقد الأساسي بالرغم من كل اتفاق مخالف أن يدفع بدل الإيجار كل ثلاثة أشهر وسلفاً إذا كان بدل الإيجار الشهري يتجاوز نصف الحد الأدنى للأجور بتاريخ استحقاق هذا البدل.
2 ـ لا يحكم على المستأجر بالإسقاط من حق التمديد:
أ) إذا أرسل البدلات إلى المؤجر بواسطة حوالة بريدية بكتاب مضمون مع إشعار بالاستلام ضمن المهلة القانونية إلى محل إقامة المؤجر.
ب) إذا أودع ضمن المهلة القانونية البدلات لدى الكاتب العدل الذي يعمل في القضاء أو المدينة اللذين يقع المأجور ضمن نطاق أي منهما. وعلى الكاتب العدل أن يقوم على مسؤوليته بإبلاغ المؤجر مضمون الإيداع ودعوته لقبض قيمته.
المادة 21: لكل من المالك والمستأجر تنفيذ الحكم القاضي بالاسترداد، وإذا لم يعمد المالك إلى تسديد ما يتوجب عليه من قيمة التعويض في دائرة التنفيذ، بعد إنذاره، يلزم بتعويض إضافي قدره اثنان بالمئة شهرياً من قيمة التعويض، غير قابل للتعديل، يحسب وينفذ ويحصل مباشرة بواسطة دائرة التنفيذ.
المادة 22: يقصد بالنفقات المشتركة الواردة في هذا القانون:
1 ـ نفقات الخدمات المشتركة وهي:
أ ـ نفقات استهلاك أو إنتاج التيار الكهربائي، العائدة لسكن البواب والمصعد وسائر الأقسام المشتركة في البناء المفرز وما هو بحكمها في البناء غير المفرز.
ب ـ نفقات تأمين المياه الباردة بما في ذلك المستخرجة من الآبار الارتوازية والمياه الساخنة والتدفئة والتبريد.
ج ـ أجر البواب الموازي للحد الأدنى للأجور، بالإضافة إلى الزيادات بما فيها التدرج والضمائم والتعويضات القانونية والاشتراكات المتوجبة للصندوق الوطني للضمان الاجتماعي وتعويض نهاية الخدمة. ولا يدخل في حساب الأجر بدل المسكن.
2 ـ نفقات الصيانة وهي:
نفقات الصيانة والطرش والدهان والإصلاحات المتعلقة بأجهزة تأمين المياه والتبريد والتدفئة وتمديداتها المشتركة وبالمصعد وبتأمينه لدى إحدى شركات الضمان.
3 ـ نفقات إعادة التجهيز وهي:
نفقات إعادة تجهيز البناء بالآلات والمعدات التي تؤمن الخدمات المشتركة، وتعتبر بحكم نفقات إعادة التجهيز نفقات تجديد المظهر الخارجي للبناء والأقسام المشتركة أو ما هو بحكمها.
المادة 23: ما لم يكن ثمة اتفاق يحمل المستأجر كل النفقات المشتركة، يتحمل المالك نسبة 20% (عشرين بالمئة) من نفقات الخدمات المشتركة والصيانة شرط أن لا تتجاوز مساهمته 5% (خمسة بالمئة) من مجموع بدلات إيجار الأمكنة التي تستفيد من هذه الخدمات، ويوزع الباقي على الوحدات التي يتألف منها البناء سواء كانت شاغرة أو مشغولة من المالك أو سواه.
أما نفقات إعادة التجهيز فيتحمل المالك نسبة 50% (خمسين بالمئة) منها. تترتب نفقات تجديد المظهر الخارجي للبناء والأقسام المشتركة أو ما هو بحكمها إذا فرضت الإدارة المختصة إجراءها.
تؤخذ بعين الاعتبار مساحة كل مأجور عند توزيع حصص المساهمة بين الشاغلين.
كل خلاف ينشأ بين الفرقاء بشأن جدوى الأعمال أو قيمتها أو توزيع حصص المساهمة يفصل فيه قاضي الأمور المستعجلة وفقاً للأصول المتبعة لديه.
المادة 24: لا يحق للمؤجر الامتناع عن تقديم الخدمات المشتركة التي اعتاد تقديمها أو التي اتفق عليها أساساً في عقد الإيجار.
فإذا كانت هذه الخدمات تشمل التدفئة أو التبريد أو المياه الساخنة، فعلى المؤجر أن يؤمن التدفئة الكافية بصورة منتظمة من 15 تشرين الثاني حتى 31 آذار من السنة الثانية والتبريد من أول حزيران حتى 15 تشرين الأول من السنة عينها.
أما المياه الساخنة فعليه تقديمها طيلة أيام السنة، كل ذلك ما لم يكن في العقد اتفاق مخالف.
إذا لم يؤد المالك بدون مسوغ شرعي كل أو بعض الخدمات المتفق عليها أو المتوجبة قانوناً يترتب للمستأجر، بعد التحقق من ذلك بواسطة خبير يعينه قاضي الأمور المستعجلة دون استيفاء أي رسم، تعويض يساوي بدل إيجار شهرين، على ألا يزيد مجموع التعويض المحكوم به، في السنة التأجيرية الواحدة، عن بدل إيجار ستة أشهر.
المادة 25: 1 ـ للمؤجر أن يطلب من المستأجر مرة واحدة في السنة سلفة على الحساب لتأمين النفقات المشتركة تعادل بدل إيجار ثلاثة أشهر على الأكثر، وفي هذه الحالة يحق للمستأجرين تعيين أحدهم للإشراف على عملية إنفاق هذه السلفة.
2 ـ على المؤجر أن ينظم كل ثلاثة أشهر حساباً تفصيلياً للنفقات وتوزيعاً لها بينه وبين المستأجرين، مبيناً حصة مساهمة كل منهم ويبلغه إليهم ويكون من حق كل منهم الاطلاع على الفواتير المثبتة لهذه النفقات وطلب صورة عنها على نفقته عند الاقتضاء للاعتراض على صحتها إذا شاء.
3 ـ يعتبر تأخر المستأجر عن دفع السلفة أو عن دفع حصته المستحقة من المساهمة السنوية بعد المحاسبة النهائية بمثابة التأخر عن دفع بدلات الإيجار وينتج المفاعيل المنصوص عنها في الفقرة (أ) من المادة (9) من هذا القانون على أن يكون الإنذار مرفقاً بجميع المستندات المثبتة للنفقات.
المادة 26: 1 ـ في حال تلكؤ المؤجر بعد تنبيهه خطياً من قبل أحد المستأجرين عن القيام بالأعمال التي تستوجب تدخله لصيانة وإصلاح المعدات التي تؤمن الخدمات المشتركة أو لإعادة تجهيزها عند الاقتضاء، يعود لشاغلي ثلاثة أرباع الأقسام أو الأماكن المؤجرة تأليف لجنة تتولى أعمال الصيانة والإصلاح وإعادة التجهيز.
2 ـ للجنة أن تطلب من المستأجرين أو الشاغلين دفع ما يتوجب على كل منهم من النفقات التي تحسم عند الاقتضاء من بدلات الإيجار المستحقة بعد المحاسبة النهائية.
3 ـ تبلغ اللجنة تقريراً حسابياً للمالك يتضمن النفقات المثبتة بفواتير والمبلغ المدفوع من كل مستأجر.
كل خلاف ينشأ بين الفرقاء بشأن جدوى الأعمال أو قيمتها يفصل فيه قاضي الأمور المستعجلة وفقاً للأصول المتبعة لديه.
4 ـ خلافاً لكل نص أو اتفاق سابق، يتحمل المستأجر كامل الإصلاحات غير المشتركة الخاصة بالمأجور.
5 ـ كل اتفاق خطي يجري بين شاغلي ثلاثة أرباع الأقسام المعدة للإيجار أو لإشغالها من قبل المالك بشأن إعفاء المالك من تأدية كل أو بعض الخدمات المشتركة يكون ملزماً للمالك ولجميع المستأجرين.
المادة 27: باستثناء الدعاوى المتعلقة بممارسة حق الاسترداد المنصوص عنه في المادتين 7 و18 من هذا القانون، ومع الاحتفاظ بالاختصاص القانوني لقضاء العجلة، تناط بالقاضي المنفرد المدني صلاحية النظر للفصل في جميع دعاوى الإيجار والاشغال وفي جميع الطلبات والدفوع التي تلازمها مهما بلغ بدل الإيجار السنوي.
لا يقبل الحكم الابتدائي الصادر في دعاوى إيجار العقارات المبنية الخاضعة لهذا القانون أياً من طرق المراجعة العادية وغير العادية سوى الاستئناف خلال مهلة خمسة عشر يوماً من تاريخ تبلغه، ولا يقبل القرار الاستئنافي أي طريق من طرق المراجعة العادية أو الاستثنائية سوى الاعتراض في حدود المادة 657 من قانون أصول المحاكمات المدنية.
إلا أن القرار الاستئنافي يقبل التمييز إذا كان ثمة تعارض بينه وبين الحكم الابتدائي لجهة الإسقاط من حق التمديد أو الاستفادة منه فقط.
المادة 28: تنشأ لجنة واحدة أو أكثر في كل محافظة تسمى (لجنة الاسترداد الخاصة) يناط بها، بالإضافة إلى الصلاحيات المنصوص عليها في المادتين 3 و11 من هذا القانون، الاختصاص في دعاوى الاسترداد، وفي جميع الطلبات والدفوع المتلازمة مع دعوى الاسترداد.
تؤلف اللجان وتحدد الأصول المتبعة لديها على الوجه التالي:
1 ـ تعين بمرسوم بناء على اقتراح وزير العدل، وبعد موافقة مجلس القضاء الأعلى، لجنة واحدة أو أكثر في كل محافظة، مؤلفة من قاض من الدرجة السادسة وما فوق رئيسا ومن عضوين أحدهما خبير مهندس والآخر خبير في التخمين.
2 ـ يعين رئيس وعضوان رديفان لكل لجنة ليقوموا مقام الرئيس والعضوين الأصليين عند التغيب لأي سبب أو تعذر الاشتراك في أعمال اللجنة.
3 ـ يلحق بكل لجنة، بقرار من وزير العدل، كاتب ومباشر.
4 ـ تقدم دعاوى الاسترداد بموجب استحضار أمام لجنة الاسترداد الخاصة التي يقع المأجور في نطاقها، وتستوفى عنها الرسوم القضائية ذاتها التي تخضع لها دعاوى الاسترداد مضافاً إليها رسم مقطوع قدره خمسمئة ألف ليرة لبنانية.
5 ـ يتم تبادل اللوائح وفقاً للأصول وضمن المهل المنصوص عليها في قانون أصول المحاكمات المدنية.
فور الانتهاء من تبادل اللوائح، أو انتهاء المهلة المعينة لذلك، تدعو اللجنة الفرقاء إلى جلسة كشف على المأجور، وتنظم محضراً بذلك ثم ترجئ الدعوى لإصدار الحكم، ويعطى الفرقاء مهلة عشرة أيام لتقديم مذكرة.
6 ـ تعقد اللجنة جلساتها أثناء أو خارج ساعات الدوام الرسمي.
لا يحق للجان الاسترداد الخاصة الاستعانة بخبير إلا في المسائل الهامة التي تستدعي اللجوء للخبرة أو إذا كان تقدير التعويض أو الفصل في إحدى نقاط النزاع يستلزم معلومات فنية غير متوفرة في أعضائها.
7 ـ يمكن للجان الاسترداد منح المستأجر مهلة لإخلاء المأجور بعد انبرام القرار.
8 ـ لا تقبل قرارات اللجنة أي طريق من طرق المراجعة العادية أو الاستثنائية سوى الاستئناف أمام محكمة الاستئناف الناظرة بقضايا الإيجارات خلال مهلة خمسة عشر يوماً من تاريخ التبليغ.
9 ـ تطبق محاكم الاستئناف الأصول المتبعة لديها، ولا تقبل القرارات الصادرة عنها أي طريق من طرق المراجعة سوى الاعتراض.
10 ـ يتقاضى رؤساء وأعضاء اللجان والكتاب والمباشرون الملحقون بها تعويضاً يحدد بمرسوم بناء على اقتراح وزيري العدل والمالية.
يعمل بأحكام هذه المادة بعد انقضاء شهرين على نشر القانون الحاضر في الجريدة الرسمية.
بالنسبة لدعاوى الاسترداد العالقة قبل صدور هذا القانون، يكون لطالب الاسترداد الخيار بين إبقاء الدعوى أمام المرجع المقامة لديه أو طلب نقلها إدارياً أمام لجنة الاسترداد في المحافظة الواقع ضمنها المأجور.
المادة 29: تطبق أحكام المادة 847 وما يليها من قانون أصول المحاكمات المدنية المتعلقة بتنفيذ الإسناد والتعهدات الخطية لتحصيل البدلات المعينة في عقود الإيجار. يمكن اعتماد عقد الإيجار الأساسي مرفقاً بإفادة صادرة عن وزارة المالية تثبت تجديد تسجيل العقد.
خلافاً لأحكام المادة 852 من قانون أصول المحاكمات المدنية، أن الاعتراض لا يوقف التنفيذ ما لم تقرر المحكمة المختصة خلاف ذلك، لقاء كفالة أو بدونها.
المادة 30: 1 ـ نشر إجارة المستأجرين الذين استفادوا من أحكام المادة 35 من القانون رقم 20/82 المعدل ومن أحكام المادة 24 من القانون رقم 160/92 المعدل والذين لم يعودوا إلى المأجور بعد، لأسباب أمنية.
2 ـ يتوجب على كافة المستأجرين الذين استعملوا حقهم بالعودة إلى مأجورهم أن يسددوا ربع بدلات الإيجار المترتبة بعد تطبيق أحكام القانون رقم 160/92 المعدل وأحكام القانون الحاضر المتعلقة بالزيادات وذلك لغاية انتهاء الأسباب، الخارجة عن إرادتهم، والتي تحول دون انتفاعهم من المأجور.
تبقى نافذة الاتفاقيات المبرمة بين المالكين والمستأجرين المذكورين قبل نفاذ هذا القانون.
المادة 31: في جميع حالات الاسترداد والإسقاط من التمديد يمكن للمحكمة أن تأخذ بعين الاعتبار النفقات الضرورية التي يكون المستأجر قد تحملها لإجراء أعمال الترميم في المأجور المسترد وكذلك المدة التي انقضت على أعمال الترميم.
المادة 32: تخضع عقود الإيجار ذات البدلات الهالكة، المعقودة قبل نفاذ هذا القانون، لأحكام البدل العادل بعد انتهاء المدة التعاقدية الأولى.
يحدد البدل العادل بنسبة تتراوح بين خمسة وسبعة بالمئة من قيمة المأجور.
تقدر قيمة المأجور بما يصيبه من مجموع كلفة البناء ومن ثمن الأرض.
يقدر مجموع كلفة البناء بتاريخ إقامة الدعوى بعد حسم ما يكون قد تدنى من قيمته بسبب القدم.
يقدر ما يصيب المأجور من ثمن الأرض بتاريخ إقامة الدعوى وفقاً لإحدى الحالتين الآتيتين:
1 ـ إذا كان البناء قد استنفد كامل عامل الاستثمار العام المسموح به في العقار القائم عليه يوزع ثمن الأرض على عدد طوابق البناء القانونية.
2 ـ إذا كان البناء لم يستنفد كامل الاستثمار العام المشار إليه سابقاً، تحسب المساحة اللازمة له من الأرض بالاستناد إلى عامل الاستثمار هذا وتقدر قيمة هذه المساحة وتوزع على عدد الطوابق.
وفي الحالتين المذكورتين، تراعى أهمية كل من الطوابق بالنظر إلى الطوابق الأخرى وحالته وظروفه الخاصة من دون أن يتأثر هذا التقدير بالتحسينات على أنواعها التي يكون المستأجر قد أجراها على نفقته الخاصة.
المادة 33: خلافاً لأي نص آخر لا تعتبر باطلة عقود الإيجارات المتعلقة بأماكن تحوي مخالفات لقوانين البناء أو التنظيم المدني إلا إذا كانت هذه المخالفات غير قابلة للتسوية بموجب القوانين النافذة.
المادة 34: مع مراعاة الفقرة (هـ) من المادة 7 من هذا القانون تبقى الدعاوى المقامة قبل تاريخ العمل بهذا القانون خاضعة لأحكام القوانين التي أقيمت في ظلها.
المادة 35: تحدد دقائق تطبيق أحكام هذا القانون لا سيما المواد 12 إلى 14 منه بمراسيم تتخذ في مجلس الوزراء بناءً على اقتراح وزيري العدل والمالية.
المادة 36: ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ومع مراعاة أحكام المادة 28 منه، يعمل به اعتباراً من 1/7/2001.

الأسباب الموجبة

خلال عام 1992، أقر مجلس النواب قانونين لتنظيم العلاقات التأجيرية، الأول يحمل الرقم 159/92 ويرعى عقود الإيجار المعقودة بعد تاريخ العمل به، أي اعتباراً من 23/7/1992، والثاني يحمل الرقم 160/92 وهو يتعلق بعقود الإيجار الخاضعة لقوانين الإيجارات الاستثنائية، التي تمدد مفعولها بالشروط الملحوظة في القانون المذكور لغاية 30/6/2001.
ان الحكومة إذ تؤكد على حرية التعاقد التي أطلقها القانون 159/92، تعتبر بأنه قد حان الوقت، بعد انقضاء أكثر من خمسين سنة على قوانين الإيجارات الاستثنائية، لوضع قانون دائم يرعى الإيجارات المعقودة قبل 22/7/1992، ويلحظ تحرير عقود إيجار الأماكن السكنية تباعاً خلال فترة أقصاها تسع سنوات، على أن يسدد المالك إلى المستأجر لقاء إخلائه المأجور تعويضاً يعادل عشرين بالمئة من قيمة المأجور.
أما عقود إيجار الأماكن غير السكنية، فلا بد من إخضاعها الى تشريع آخر دائم يراعي خصوصية هذه العقود وذلك إسوة بما هو معمول به في الدول الأخرى.
وبما أنه يقتضي، خلال فترة التمديد، تنظيم العلاقة بين المالكين والمستأجرين، لذلك فإن المشروع المرفق يمدد عقود إيجار الأماكن السكنية لمرة أخيرة ضمن شروط مستوحاة من قوانين الإيجارات السابقة، على أن لا تلحق ببدلات إيجار هذه الأماكن طوال تلك الفترة أية زيادة.
أما عقود إيجار الأماكن غير السكنية، فإن المشروع المرفق يلحظ تمديدها لحين صدور التشريع الخاص الذي سوف يرعاها على أن ترتبط بدلاتها اعتبارً من 1/1/2003 بمؤشر التضخم الصادر عن إدارة الإحصاء المركزي على أن لا تزيد عن 5% سنوياً.
إن المشروع يعطي المؤجر حق تحصيل بدلات الإيجار المستحقة مباشرة بواسطة دائرة التنفيذ، وحرصاً على سرعة التنفيذ فإن المشروع يلحظ بأن اعتراض المستأجر لا يوقف التنفيذ ما لم تقرر المحكمة ذلك، بكفالة أو من دون كفالة.
إن المشروع، إذ يبقي على حالات الاسترداد من دون تعديل، يعالج موضوع الاسترداد بطريقة جديدة من ناحيتين:
الأولى ـ إن التعويض لا يتحدد، كما هو الحال في ظل القانون 160/92، على أساس نسبة معينة من قيمة المأجور المسترد (تتراوح بين 25 و50 بالمئة) بل على أساس الفرق بين بدل الإيجار الذي يدفعه المستأجر وبدل المثل للمأجور.
إلا أن المشروع يلحظ سقفاً للتعويض بحيث لا يتجاوز 35% من قيمة المأجور في حالة الاسترداد للضرورة العائلية، و50% في حال الاسترداد للهدم وإعادة البناء.
أما الناحية الثانية، فهي تقضي بإعادة النظر بصورة جذرية في الأصول التي تخضع لها دعاوى الاسترداد بغية تسريعها وتخفيف الضغط الناتج عنها عن المحاكم الناظرة بدعاوى الإيجارات.
وبالفعل، فقد تبين أن دعاوى الاسترداد تمثل في بيروت مثلا نسبة لا تقل عن 25% من أصل مجموع دعاوى الإيجارات، وتشكل بالتالي عاملاً أساسياً من عوامل إرهاق جداول محاكم الإيجارات، وتأخير الفصل في دعاوى الإيجارات عامة.
لذلك فإن المشروع ينشئ لجاناً خاصة تؤلف، أسوة بلجان الاستملاك، برئاسة قاض من مهندس وخبير في التخمين، يعهد إليها النظر بدعاوى الاسترداد في المرحلة البدائية وفقاً لأصول مستعجلة تقضي بتعيين موعد للكشف على المأجور فور الانتهاء من تبادل اللوائح، ومن ثم ترجأ الدعوى لإصدار الحكم. وبالنظر إلى أن الخبرة متوفرة في أعضاء اللجنة، فإنه يتوقع أن لا يستغرق البت بدعوى الاسترداد أكثر من بضعة أشهر، مع حق اللجنة بمنح المستأجر مهلة للإخلاء، على أن تكون قرارات اللجنة خاضعة للاستئناف أمام محاكم الاستئناف الناظرة بقضايا الإيجارات.
وإن من شأن هذه الأصول الجديدة ان تؤدي إلى تسريع البت في دعاوى الإيجارات الأخرى التي تبقى من صلاحية القاضي المنفرد.
إن المشروع يتضمن أحكاماً جديدة تهدف إلى تشجيع الفريقين، قبل انتهاء فترة التمديد القانوني، على الاتفاق على إخلاء المأجور لقاء تعويض.
تحقيقاً لذلك فإن المشروع يعطي المالك حق الطلب من لجان الاسترداد تخمين القيمة البيعية للمأجور، على ان يعود له في ضوء قرار اللجنة ان يعرض على المستأجر استرداد المأجور لقاء تعويض يحتسب على أساس النسبة الملحوظة في الجدول المرفق بالمشروع من أصل تخمين القيمة البيعية.
ان استرداد المأجور في هذه الحال يبقى رهناً بموافقة المستأجر، فإذا حصلت هذه الموافقة يتم الإخلاء ودفع التعويض وفقاً لآلية ملحوظة في المشروع.
ثم ان المشروع يرتكز إلى قاعدة شراكة بين الدولة والمالك والمستأجر ويركز على ما يمكن ان تقدمه الدولة في إطار سياسة إسكانية تقضي بتشجيع تملك المستأجر للمأجور الذي يشغله أو أي مسكن آخر بعد الإخلاء عن طريق إعطاء الحوافز والإعفاءات.
وبالفعل، فإن المشروع يعفي المالك، من أجل بيع المأجور من المستأجر، من كافة الرسوم القانونية المتوجبة على معاملة إفراز البناء. أما المستأجر الذي يرغب في تملك المأجور الذي يشغله، أو في تملك مسكن آخر بعد إخلائه المأجور سنداً لأحكام القانون، فإنه يستفيد من مجموعة من الإعفاءات هي:
ـ رسوم الفراغ والتأمين وفك التأمين.
ـ رسم الطابع المتوجب على العقود والمستندات والمعاملات المنظمة بمناسبة شرائه للمسكن.
ـ ضريبة الأملاك المبنية لمدة عشر سنوات تلي تاريخ الشراء.
إن قيمة هذه الإعفاءات التي تشكل في كثير من الأحيان عائقاً يحول دون إقدام المالك على الإفراز والمستأجر على الشراء، تمثل مساهمة الدولة في هذه العملية وذلك في إطار سياسة إسكانية تهدف إلى معالجة الأوضاع المعيشية لشريحة واسعة من المجتمع.
وبالإضافة إلى ما تقدم، فإن المشروع يعطي المستأجرين، الذين تحررت إيجارات مساكنهم الأفضلية في الاستفادة من القروض السكنية الممنوحة من قبل مصرف الإسكان أو المؤسسة العامة للإسكان.
وبما ان ممارسة حق الأفضلية و الاستفادة من هذه القروض تستلزمان إدخال بعض التعديلات على القانون المتعلق بإنشاء المؤسسة العامة للإسكان، فإن الحكومة أعدت مشروع قانون منفصل يقضي بإدخال التعديلات التي تسمح للمالك والمستأجر من الاستفادة من هذه القروض.
ثم ان مشروع القانون، انسجاماً مع القانون المتعلق بالمعوقين، يلحظ أحكاماً خاصة تسمح بإجراء أعمال تأهيل المأجور أو مداخل البناء اللازمة لحاجات المعوق المقيم فيه دون ان يعتبر ذلك إساءة لاستعمال المأجور.
إن المشروع ينظم علاقات المالكين والمستأجرين بالنسبة للنفقات المشتركة وكيفية توزيع أعبائها، وذلك تحت إشراف قاضي الأمور المستعجلة، ويخفف بالتالي من التوتر في هذه العلاقات ويقلل من الحاجة إلى اللجوء إلى المحاكم لحل النزاعات الناشئة عنها.
إن المشروع يأخذ في الاعتبار الحاجة إلى تجديد المظهر الخارجي والأقسام المشتركة للأبنية التي بقيت في غالبيتها من دون صيانة في السنوات الماضية، فلحظ أحكاماً تنظم علاقات المالكين والمستأجرين بشأنها، في حال فرضت الإدارات المختصة إجراءها.
أخيراً، فإن المشروع يصوّب بعض الأحكام التي كانت واردة في القانون رقم 160/92، كما يعيد صياغة بعض المواد، مستفيداً من تجربة المحاكم في هذا الصدد.
إن الحكومة تتقدم من المجلس النيابي الكريم بمشروع القانون المرفق، راجية إقراره.