اخبار متفرقة > «الإدارة والعدل» تنجز الجزء الأول من قانون الإيجارات ..... زيادات وغرامات وإلغاء بدل الإخلاء .. وإلى الشارع بعد ست سنوات!
كتب عدنان حمدان في جريدة السفير بتاريخ 4-4-2012
أنجزت لجنة الإدارة والعدل النيابية، الجزء الأول من قانون الإيجارات، ويتعلق بإيجار الأماكن السكنية. وما زالت اللجنة تدرس المرحلة الثانية وهي موضوع الإيجار التملكي، والمرحلة الثالثة، وهي الصندوق الذي سوف ينشأ بموجب قانون، على اساس مساعدة المعدمين من اجل دفع فرق بدل المثل للذي لا يتمكن من تسديد هذا الفارق. ولدى الانتهاء من دراسة ومناقشة المشروع بشكل كامل مع الحوافز والإيجار التملكي والصندوق يرفع الى الهيئة العامة لمجلس النواب. القسم الاول من مشروع القانون يحدد في مادته الاولى ماهية الايجار السكني، أي العقد الواقع على الاماكن المخصصة للسكن. يمدد الايجارت لمدة ست سنوات، لكنه لا يعطي مهلة للبدء بتطبيق الزيادات، ويدخل القضاء في تحديد بدل المثل اذا لم يحصل اتفاق بين المالك والمستأجر. ويزيد بدل الايجارالقائم بتاريخ صدور القانون وعن السنة التمديدية الاولى التي تليه بنسبة 20 في المئة من فارق الزيادة بين بدل الايجار القائم وبين بدل ايجارالمثل. الايجارات القديمة اذا كانت بحدود مئة الف ليرة شهرياً، وبدل المثل لا يقل عن 450 الف ليرة، فيتوجب على المستأجر ان يدفع 20 في المئة من 350 الف ليرة، بمعنى ان بدل ايجاره يرتفع مباشرة الى 170 الف ليرة، أي بنسبة 70 في المئة دفعة واحدة. يتضمن المشروع في المادة الثانية (فقرة د) زيادة على البدل بشكل تراكمي، وبنسبة غلاء المعيشة المحقق وفقاً لمؤشر غلاء المعيشة الذي يصدر عن المديرية العامة للإحصاء المركزي، على ألا يتجاوز سنوياً نسبة خمسة في المئة. وتحتسب الاضافات الناتجة عن زيادات غلاء المعيشة المتراكمة، ويضاف الى بدل المثل في السنة التمديدية السادسة وتدفع معه. على ان يصبح الايجار حرا في نهاية السنة السادسة.
بعد «التحرير»
بعد السنة السادسة يصبح العقد حرا، واذا رغب المستأجر بالبقاء في المأجور، فهو ملزم بعقد لثلاث سنوات فقط ولمرة واحدة. يضاف على العقد الحر في هذه الحالة المتضمن غلاءات المعيشة المتراكمة، زيادة اخرى تتمثل، ومنذ السنة الاولى للعقد الحر، خمسة في المئة من قيمة بدل المثل وملحقاته كزيادة اتفاقية، وتعتبر هذه «الزيادة» بدعة في العقود، تحمّل المستأجر اعباء اضافية، ولم توضح او تذكر ما هي الملحقات؟ الأنكى من كل ذلك هو نسبة الـ7 في المئة الموضوعة، الواردة في المادة السادسة والتي على اساسها يحدد بدل المثل، وتعتبر هذه النسبة كبيرة جدا، نظرا لارتفاع اسعار الابنية منذ سنوات، وهي ليست، ايضا، لصالح المستأجر، حيث ان أي شقة يتراوح ثمنها في بيروت وضواحيها بين 120 و 150 ألف دولار، بمعنى ان بدل ايجارها السنوي لا يقل عن سبعة آلاف و140 دولارا، او عشرة آلاف و 500 دولار. فمن يستطيع من المستأجرين القدامى ان يدفع كل ما ينتجه اذا كان الحد الأدنى لراتبه 800 ألف ليرة مثلاً؟
في الاسترداد او الإخلاء
يتضمن المشروع نوعين من الاسترداد، «للضرورة العائلية» او «لسبب آخر» لم يحدد هذا السبب. في الحالة الاولى يترتب للمستأجر تعويض لا يتجاوز بدل ايجار اربع سنوات، وفي الثانية يترتب له تعويض لا يتجاوز بدل ايجار ست سنوات، ويتناقص التعويض نسبياً مع المدة التمديدية المتبقية... وهذا يجافي ما تطالب به لجان الدفاع عن المسـتأجرين من بدل إخلاء وهو 40 في المئة من ثمن المأجور. ويحدد المشروع ستة اشهر من تاريخ تبليغه العرض، واذا تأخر في الإخلاء يغرّم إكراهياً ببدل ايجار خمسة ايام تدفع للمالك تعويضاً عن كل يوم تأخير. في كل الاحوال فإن هذا المشروع يأتي على حساب المستأجرين، واذا كانت الحكومات على مر السنين عجزت، او تخلفت عن القيام بواجبها تجاه المستأجرين، وهم مواطنون لبنانيون، فلا يجوز ان تصدر قانوناً يهدد الاستقرارالاجتماعي، والسكني والتربوي، وتالياً المعيشي، في وقت لا تستطيع الاقتراب ممن بنوا ويبنون على المشاعات، وكل المخالفين الذي بنوا على ارض الغير، وتدفع ملايين الدولارات في وادي ابو جميل وغيرها، لإخلاء الأبنية المحتلة، وتأتي اليوم لتظلم عشرات ألوف المستأجرين قانونياً بمشروع تصفه لجان الدفاع عنهم بأنه مشروع تهجيري. مشروع لا يلبي حاجة المستأجرين الى المساكن ولا يلبي طموح صغار اصحاب الأبنية القديمة لاستعادة املاكهم. واذا حاولنا الكلام بحسن نية، نسأل لمصلحة من يشرَّع قانون كهذا، وهل هو لأصحاب شركات عقارية، تبني الأبراج على حساب المستأجرين؟
مشروع خاص بإيجار الأماكن السكنية في ما يأتي نص المشروع: المادة الأولى: يعتبر عقد إيجار سكني العقد الواقع على الأماكن المخصصة للسكن وكذلك العقد الواقع على الأماكن المؤجرة بعقد واحد للسكن ولغير السكن. المادة الثانية: تمدد لغاية ست سنوات من تاريخ صدور هذا القانون عقود ايجار الأماكن السكنية على ان يدفع المستأجر قيمة بدل المثل تدرجاً وفقاً لما يلي: أ. تحدد قيمة بدل المثل اتفاقاً او قضاءً بما يوازي بدل المثل خلال الثلاثة الاشهر الاولى التي تلي صدور هذا القانون وحسب ما هو منصوص عنه في المادة الثالثة. ب. يزاد بدل الايجار القائم بتاريخ صدور القانون وعن السنة التمديدية الأولى التي تليه بنسبة (20%) عشرين في المئة من فارق الزيادة بين بدل الايجار القائم بتاريخ صدور القانون وبين بدل إيجار المثل المشار إليه اعلاه. ج. يزاد بدل الايجار سنوياً وتباعاً بعد السنة التمديدية الاولى بنسبة (16%) ستة عشر في المئة من قيمة فارق الزيادة بين بدل الايجار القائم بتاريخ صدور القانون وبدل ايجار المثل المذكور في الفقرة (أ) اعلاه حتى يبلغ بدل الايجار في السنة التمديدية السادسة قيمة بدل ايجار المثل المشار إليه في البند (أ) مضافاً إليه ملحقات غلاء المعيشة. د. اعتباراً من السنة التمديدية الثانية المقررة بموجب هذا القانون، يزاد بدل ايجار المثل بشكل تراكمي وبنسبة زيادة غلاء المعيشة المحقق وفقاً لمؤشر الغلاء المعيشي الذي يصدر عن المديرية العامة للإحصاء المركزي شرط ان لا يتجاوز سنوياً نسبة الخمسة في المئة. تحتسب الاضافات الناتجة عن زيادات غلاء المعيشة المتراكمة المشار إليها اعلاه وتضاف الى بدل المثل في السنة التمديدية السادسة وتدفع معه. هـ. بنهاية السنة التمديدية السادسة يصبح الايجار حراً. و. إذا رغب المستأجر المنتهية إجارته البقاء في المأجور بعد تحرير العقد، فيكون له الخيار لمرة واحدة في اعلان رغبته للمالك في إبرام عقد جديد يخضع لحرية التعاقد وذلك قبل ثلاثة اشهر من انتهاء الفترة التمديدية المقررة في هذه المادة وذلك تحت طائلة سقوط هذا الحق. يحدد بدل الايجار السنوي في العقد الجديد بما يوازي بدل إيجار المثل وملحقاته من غلاءات المعيشة كما هو مبين في البند (د) مضافاً إليه سنوياً وبشكل تراكمي ومنذ السنة الاولى ما يوازي خمسة في المئة من قيمة بدل ايجار المثل وملحقاته كزيادة اتفاقية. المادة الثالثة: يجري تحديد بدل المثل: أ ـ رضاءً بالاتفاق فيما بين المؤجر والمستأجر. ب ـ إذا لم يجر التوصل الى تحديد بدل المثل رضاءً بين المؤجر والمستأجر خلال الشهر الأول الذي يلي صدور هذا القانون سواء لعدم التفاهم او لعدم المحاولة... فيكون على المؤجر ان يتبع الإجراءات التالية: 1ـ يستعين المؤجر بخبيرين محليين من لائحة الخبراء يكون احدهما مهندساً والآخر ممن يعملون بالتخمين العقاري. يتولى الخبيران وضع تخمين لبدل المثل للمأجور وفق الاصول المنصوص عنها في المادة الخامسة من هذا القانون. 2ـ يقوم المؤجر بواسطة الكاتب العدل بإبلاغ تقرير التخمين لبدل المثل الى المستأجر الذي عليه وفي خلال شهرين من تبلغه التقرير إما الموافقة عليه واعتماده في تحديد بدل ايجار المثل او التقدم بتقرير تخمين مقابل عن طريق الاستعانة بخبيرين من قائمة الخبراء المحليين احدهما مهندس والثاني خبير تخمين. يتولى الخبيران المعينان من قبل المستأجر وضع تخمين لبدل المثل للمأجور وفق القواعد المنصوص عنها في المادة الخامسة من هذا القانون. 3ـ على المستأجر إبلاغ تقرير التخمين الموضوع من قبل الخبراء المعينين من قبله الى المالك بواسطة كاتب العدل خلال مهلة الشهرين الآنفي الذكر تحت طائلة سقوط حقه في الاعتراض على التخمين المرسل من المالك او حتى الإدلاء بمضمون تقرير مقابل. 4ـ إذا اختلف التقريران جاز لكل من المؤجر والمستأجر ان يلجآ الى (قاضي العجلة، قاضي الايجارات، هيئة خاصة مؤلفة من قاضي منفرد وخبيرين احدهما مهندس والثاني مخمّن)، وذلك للفصل في النزاع الناشئ عن الاختلاف مرفقاً بطلبه نسخة عن التقريرين ومربوطاتهما بما في ذلك صور وثائق التلبيغ. للقاضي ان يدعو الطرفين لتسوية الاختلاف. إذا لم يتوصل الطرفان للحل الحبي، وكان الفارق في التخمين بين التقريرين لا يتجاوز مقداره عُشر التخمين الأعلى فعلى القاضي ان يقترح حلاً على طرفي النزاع. اذا توافق الطرفان على الحل المعروض من قبل القاضي فيوثق الصلح ويصدر القرار بإعلانه. اذا لم يتوافق الطرفان على الحل المعروض من قبل القاضي، فعلى هذا الاخير ان يصدر قراراً فاصلا في النزاع مبنياً على اقتراحه السابق او على خلافه. 5ـ إذا كان الفارق بين التقريرين كبيراً كان على القاضي ان يعين هيئة من الخبراء لتحديد بدل ايجار المثل. تضع الهيئة تقريرها على ضوء الواقع على ان تبين بالتفصيل سبب الاختلاف بين تقريرها ومضمون أي من التقريرين او كلاهما. يكون التقرير الصادر عن الهيئة نهائياً وغير قابل للطعن بالوسائل العادية او الاستثنائية. 6ـ فيما خلا جلسة عرض الصلح على الأطراف ينظر القاضي (؟!) الأوراق بالأصول الموجزة وفي غرفة المذاكرة. المادة الرابعة: الى ان تحديد بدل المثل وفق الاصول المبينة اعلاه، يترتب للمالك زيادات تلقائية تحسب على الشكل التالي: 1) يعين بدل الايجار كما آل إليه قبل صدور القانون. 2) يضاف تلقائياً على البدل المعين قبل صدور القانون وكل ثلاثة اشهر وبشكل تراكمي زيادة مقدارها (25%) من قيمة البدل المعين بتاريخ صدور القانون. 3) تستمر الزيادات التلقائية حتى الاتفاق على بدل المثل او صدور قرار بتحديده. 4) عند تحديد بدل المثل تجري المحاسبة بين المؤجر والمستأجر، فإذا كان ما دفع من قبل المستأجر يقل عن الزيادات المقررة تدريجاً بموجب تحديد بدل المثل وكيفية الوفاء به فعلى المستأجر ان يدفع الفارق بين المتوجب والمدفوع فعلياً. وإذا كان ما دفع من قبل المستأجر يزيد عن الزيادات المقررة تدريجاً بموجب تحديد بدل المثل وكيفية الوفاء به فيعتبر ما دفع من قبل المستأجر دفعة على الحساب تحسم من المستحقات اللاحقة. المادة الخامسة: يضع وزير العدل بموجب قرار تنظيمي (او بموجب مرسوم) نموذجاً خاصاً للتقرير الواجب اعتماده من قبل الخبراء بعد استشارة نقابة المهندسين ونقابة المخمنين العقاريين. على التقرير ان يبين تحت طائلة البطلان اسماء واضعي التقرير ومرجعهما في قائمة الخبراء وبيان من كلفهما بوضع التقرير وبيان تاريخ إجراء التخمين والوسائل التي اعتمدت في إجراء التخمين من مساحة الشقة الى نوع البناء وتقدير متوسط أكلاف البناء (شعبي، متوسط الى شعبي، متوسط الى فخم، فخم) وما يصيب الشقة من مساحة العقار مع مراعاة واقع الطابق الأرضي إذا كان الطابق معداً للتجارة مع تخمين ثمن المتر البيعي في البناء الحر والبناء المأجور وبيان ما ينقص من قيمة متوسط كلفة متر البناء بسبب عدم قدم العهد او سوء الاستعمال، او ما يزيد في قيمة البناء من غير ما ادخله المستأجر من التحسينات والذي قد يكون ناتجاً عن الموقع او المطل او خلافه وما يكون الخبراء قد توسلوه في تقدير ثمن المتر البيعي من بيوعات او تقدير من قبل الادارات الرسمية. على التقرير ومرفقاته ان يحمل توقيع الخبيرين في كل صفحاته وتاريخ وضع التقرير. المادة السادسة: يحدد بدل المثل على اساس نسبة (7%) سبعة في المئة من القيمة البيعية للمأجور في حالته القائمة فيما لو كان خالياً. المادة السابعة: يكون الخبراء مسؤولين عن مضمون التقرير الذي وضعه كل منهم وعن صحة المستندات المرفقة به وعن نتيجة التخمين. تتراوح المسؤولية بين مسؤولية جزائية ناتجة عن جرم التقرير الكاذب المنصوص عنه في المادة /412/ عقوبات في حال قيامه، ومسؤولية مدنية ناتجة عن الاهمال او التقصير وعلى ان يبقى الخبراء مسؤولين بالتضامن عن التقرير الذي وضعه وملزمين بالتعويض عن الأضرار التي لحقت بالفريق المتضرر والناتجة عن التخمين وأكلاف الخبرة والتقاضي. المادة الثامنة: إذا رغب المالك في استرداد المأجور للضرورة العائلية اثناء الفترة التمديدية (السنوات الست) فعليه ان يدفع للمستأجر تعويضا يوازي بدل أجر اربع سنوات محسوبة على أساس بدل المثل الذي جرى تحديده. المادة التاسعة: إذا رغب المالك في استرداد المأجور لأي سبب آخر يترتب للمستأجر تعويض لا يتجاوز بدل ايجار ست سنوات محسوبة على اساس بدل المثل. المادة العاشرة: يخفض التعويض الى النصف في الأبنية التي كانت معتبرة فخمة وفقا للقانون 29/67 والقانون... في كل الحالات التي يترتب فيها تعويض للمستأجر يتناقص التعويض نسبياً مع المدة المتبقية من المهلة التمديدية. المادة الحادية عشرة: في كلا الحالتين المنصوص عنها في المادتين (7 و8) على المالك ان يعرض ويودع التعويض المحدد قانوناً، مع الاشارة بوضوح في العرض الى تناقص التعويض نسبياً مع المدة التمديدية المتبقية. يرفق طالب الاسترداد بالعرض والايداع ما يثبت تحديد بدل المثل اتفاقا او قضاء. على الكاتب العدل ان يدفع للمستأجر قيمة العرض والايداع وفق الاصول. المادة الثانية عشرة: للمستأجر مهلة ستة أشهر من تاريخ تبليغه العرض والإيداع لاخلاء المأجور. إذا تأخر المستأجر عن الاخلاء فإنه يخضع لغرامة اكراهية توازي بدل ايجار (5) خمسة ايام تدفع للمالك تعويضا عن كل يوم تأخير. المادة الثالثة عشرة: تستثنى من أحكام التمديد المقررة بالمادة الأولى: 1) عقود الايجار الزراعية والمباني التابعة لها. 2) عقود الايجار الموسمية العائدة لأماكن الاصطياف والمنتجعات البحرية ومنتجعات التزلج. 3) العقود التي بموجبها يقدم اصحاب العمل أماكن لسكن أجرائهم مجاناً او ببدل. 4) اشغال الأملاك العمومية للدولة والبلديات. 5) عقود ايجار الأماكن المفروشة المصنفة سياحياً. المادة الرابعة عشرة: لا يستفيد من التمديد المقرر بموجب هذا القانون ورثة المستأجر الذي عقد الايجار او الذي انتقل إليه عقد الايجار بفعل القوانين السابقة والذي كان حياً بتاريخ صدور هذا القانون. إذا تعدد المستأجرون الذين انتقل إليهم المأجور بحكم القوانين السابقة فتعتبر الزوجة الباقية على قيد الحياة بمثابة المستأجر الذي انتقل إليه العقد ما لم يتفق المستفيدون من انتقال الايجار على تحديد احدهم كمستفيد اوحد من حكم التمديد. المادة الخامسة عشرة: تخضع المراجعة القضائية لتحديد التخمين ولتنفيذ الاخلاء وكل ما يتفرع عنه للرسم المقطوع. كذلك لا يستوفي أي رسم نسبي على كل اجراءات كتابة العدل المتعلقة بابلاغ التخمينات او الانذارات او العرض والايداع
