اخبار متفرقة > مشروع الإيجار التملّكي.. خطة إنقاذية أم تدميرية للمالكين والمستأجرين؟
غياب السياسة السكانية وعدم وضع خطط لإدارة هذا الملف سيُطيحان باللبنانيّين
كتبت بلقيس عبد الرضا في جريدة اللواء بتاريخ 24-4-2012
عاد ملف الايجار التملكي الى الواجهة من جديد، عاد وعادت معه التجاذبات، بين رافض وموافق، بين مؤيد ومعارض، المالكين يرون به خيرا والمستاجرين يعتبرونه سياسة اخرى من سياسة التطفيش التي تتبعها الدولة في حل اي ازمة اقتصادية او اجتماعية. الحديث عن «الايجار التملكي» بدأ يستحوذ اهتمام الجميع نظرا لقدرته على حل جزء من المشكلة التي يعاني منها اللبنانيون. فالسياسة السكانية الغائبة افضت الى بروز هذا الملف الى الواجهة مجددا وبدأت تطرح اكثر من علامة استفهام حول الالية الواجبة اعتمادها لحل المعضلة القائمة بين المستأجرين والمالكين والدولة؟ فهل سيكون الايجار التملكي حلا ام ازمة اخرى؟
ما هو الإيجار التملكي؟ ان الايجار التملكي هو العقد الذي يعطي المستأجر حق تملك المأجور لقاء ثمن متفق عليه عند اجراء عقد الايجار، مع احتساب الاقساط المدفوعة منه كبدلات ايجار من اصل الثمن ويستطيع بموجبه اي شخص ان يمتلك مأجور ولكنه لا يستطيع تمويل الشراء، يتوجه الى مؤسسة قد تكون مصرفا، يطلب منها شراء هذا المأجور له، وبالتالي تصبح تلك المؤسسة الجهة المؤجرة الى طالب التملك، ويصبح طالب التملك بمنزلة المستأجر يدفع الايجارات للمؤسسة او المصرف واذا اختار المستأجر ان يتملك المأجور، تحتسب المبالغ المدفوعة على حساب ثمن الشقة. ويتميز هذا المشروع بنظر البعض انه حلاً لذوي الدخل المحدود، وهو إيجار ولمدة ثلاثين عاماً دون اي دفعة اولى ودون اي شروط تعجيزية وفي نهاية هذا العقد يصبح المستأجر مالكاً، يعني إيجاراً تملكياً، اي يمكن للمستأجر التملكي ان يدفع ايجاراً من أول شهر من دون ان يدفع دفعة أولى من ثمن العقار، وبعد ثلاثين سنة تصبح الشقة التي يشغلها ملكه، وبالتالي هذا يشجع على إيجاد حل لمشكلة المستأجرين في لبنان، ولا سقف للعمر لهذا العقد التملكي، وهو المالك الذي يشيّد البناء وبين المستأجر كما يعتبر اقرار الايجار التملكي حلاً للمالك وللمستأجر على حد سواء فهو يؤمن المستأجر منزلا بأمكانيات وتسهيلات متاحة كما يعطي المالك حقوقه كافة دون انتقاص. المالكون القدامى في الاطار عينه اشار رئيس لجنة الدفاع عن حقوق المالكين القدامى جورج رباحية «ان المالكين القدامى هم ضد رمي المستأجرين خارج المأجور ولا يريدون تهجيرهم من بيوتهم ومناطقهم، ولكنهم في المقابل يريدون ان يتقاضوا ايجارا يعيلهم واولادهم، ويطالبون بمنحهم الايجار العادل والرائج من دون تأخير او مماطلة كي يتمكنوا من توفير ابسط المتطلبات المعيشية». ورأى انه لا يحق للمستأجرين ولا لغيرهم ان يحرموا المالكين من حقهم من مداخيل استثماراتهم، مؤكدا ان المالكين يدعمون المستأجرين بخطة اسكانية بديلة عبر اعطائهم مهلة 3 سنوات بغية توفير المجمعات السكنية للانتقال اليها عند اخلاء المأجور. واعتبر ان التعويض عند الاخلاء هو بدعة، «اذ لا يحق ان يمنحه المالكون الى المستأجرين الذين سكنوا المأجور مجاناً طوال 25 عاما. اما اذا اصر المشرّع ان يمنحهم تعويضا، فعليه ان يتكارم من امواله الخاصة وليس من اموال المالكين. في الاطار عينه فقد رحب تجمع مالكي الأبنية المؤجرة في لبنان بإقرار مشروع قانون تعديل القانون رقم 767 تاريخ 11/11/2006، أي مشروع قانون الإيجار التملّكي الذي كنّا طالبنا به مرارًا، كونه يقدّم فرصة أكيدة للتملّك للفئات الشابّة ولأصحاب الدخل المحدود غير القادرين على التملّك، وخصوصًا المستأجرون القدامى من دون تحديد عمر معيّن للمستأجر. وتوجه البيان الى المستثمرين والمطوّرين للإقدام على بناء مساكن خاصّة بهذا النوع من الإيجار كون القانون يتضمّن سلّة من الحوافز للمستثمرين تشمل إعفاءات ضريبيّة على رسم رخصة البناء ورسوم الإفراز والإنشاءات والتأمين، مع زيادة عامل الاستثمار. وطالب البيان لجنة الإدارة والعدل للإسراع في استكمال إنشاء صندوق دعم ذوي الدخل المحدود من المستأجرين القدامى، وتحويل مشروع القانون الجديد للإيجارات إلى الهيئة العامة لمجلس النواب لإقراره والدخول في مرحلة جديدة تنهي الظلم المتراكم بحقّ المالكين القدامى في قضيّة الإيجارات. وهنا نذكّر بأن هذا المشروع لا يلبّي طموحاتنا كما ذكرنا مرارًا وتكرارًا ولا يعوّض خسائرنا المتراكمة منذ سنوات طويلة، لكنّه بالحد الأدنى يعتبر مدخلاً للحلّ، ولو على حساب المالكين القدامى. وطالب بعض تجمّعات المستأجرين بالكفّ عن التضليل الإعلامي والترفّع عن المصالح الخاصّة، والتوقّف عن رفض الحلول التي تقدّمها الدولة مجتمعة، في مجلسي النواب والوزراء، من الصندوق الخاص بدعم العائلات الفقيرة من المستأجرين، إلى الإيجار التملكّي، كونها تساعد ذوي الدخل المحدود على التملّك في أبنية تتمتّع بمواصفات السلامة العامّة، بدل تعريض حياة المواطنين للخطر في أبنية مهدّدة بالانهيار في أيّة لحظة. وتوجه إلى المواطن اللبناني لالتقاط فرصة تاريخية تقدّمها الدولة له بالتملّك، وتأييد هذه الخطوات التي تنهي مأساة طويلة بينه وبين المالك القديم. كما نؤكّد له مرّة جديدة، أنّ مطالبتنا الدائمة بإقرار القانون الجديد للإيجارات تصبّ في مصلحة المستأجر القديم والمالك القديم على السواء، وتفاصيل الإيجار التملكّي وفوائده خير دليل على ما نقول. من هنا نقول: لا ترفضوا هذه الفرصة التي تساعد أبناءنا على التملّك، والتي تساعد عجائزنا على التملّك أيضًا. هذا القانون هو حقّ حرم منه الشباب والمستأجرين القدامى في السنوات الماضية، وقد آن الأوان لتطبيقه. الجدير ذكره ان المشروع قد اضيف اليه بعض التعديلات وهي: - يعفى المستثمر الذي يبيع الوحدة السكنية إلى المستأجر بطريق الايجار التملكي من الرسوم التالية: أ- رسم الترخيص بالبناء ورسوم الطابع على جميع العقود والمعاملات المنظمة تحقيقاً للايجار التملكي. ب- يحق للمستثمر المشار إليه أن يستعيد رسوم الفراغ والتأمين وفك التأمين والافراز وقيد الانشاءات، على العقار المشترى بهدف الايجار التملكي، إذا أثبت أن هذا العقار قد استعمل فعلاً في الغاية التي خصص لها وفقاً لأحكام هذا القانون. - في حال بقاء الوحدة السكنية مستأجرة لمدة أقصاها خمسة عشر سنة من تاريخ تأجيرها إيجاراً تملكياً، على مالك العقار إعادة المبالغ التي أعفي منها عن هذه الوحدة ودفع ثمن الأمتار الوهمية بالسعر الذي كان رائجاً بتاريخ الحصول على ترخيص بزيادة عامل الاستثمار. - تسجل الاعفاءات والمنافع التي يستفيد منها المستثمر في الصحيفة العينية للعقار، ويرقن هذا التسجيل إذا انقضت ثلاث سنوات دون تنفيذ الانشاءات على العقار موضوع هذه الاعفاءات. - تبقى الاقسام غير السكنية في البناء المأجور إيجاراً تملكياً، عائدة للمستثمر الذي له حق التصرف بها كما يشاء. - للمستثمر حق التصرف بنسبة لا تتجاوز العشرين بالماية (20٪) من المساحات المخصصة للإيجار التملكي، على أن لا تستفيد هذه النسبة من المساحات، من الاعفاءات المدرجة أعلاه. - مع مراعاة حق التصرف بنسبة العشرين بالماية (20٪) المنصوص عليها آنفاً، يمكن لمالك العقار المبني بقصد الايجار التملكي أن يستصدر ترخيصاً بزيادة عامل الاستثمار العام بما يوازي مساحة البناء في الطوابق المتكررة، توزع على عدد الطوابق بشكل متساوي، مع ضرورة التقيد بباقي أحكام قانون البناء، وبشروط نظام المنطقة الارتفاقية ويطبق هذا البند في المناطق التي يكون الاستثمار السطحي فيها 50٪ وما دون. - يعطى الترخيص بزيادة عامل الاستثمار بعد موافقة البلدية التابع لها العقار. - يجب أن يكون المستفيد من الايجار التملكي من أصحاب الدخل المحدود. - تعفى معاملة نقل ملكية الوحدة السكنية إلى المستأجر إيجاراً تملكياً من رسوم الطابع المتوجبة على العقود والمستندات والمعاملات المتعلقة بالمسكن موضوع الايجار التملكي ومن رسوم الفراغ والتأمين وفك التأمين. - يعفى المصرف الذي يقرض المستثمر للبناء المخصص للايجار التملكي من نسبة من الاحتياطي الالزامي يحددها حاكم مصرف لبنان بعد التشاور مع جمعية المصارف والمؤسسة العامة للإسكان. - يعمل بهذا القانون فور نشره في الجريدة الرسمية ويبقى نافذاً لمدة عشر سنوات من تاريخ العمل به. لجنة المستأجرين اعتبر عضو لجنة المستأجرين علي محيي الدين ان موضوع الايجار التملكي يشكل معضلة كبيرة سببها الاساسي عدم اعتماد الدولة سياسة إسكانية واضحة وقال في حديث خاص لـ «اللواء» ان جميع الدساتير العالمية بالاضافة الى الاعلان العالمي لحقوق الانسان اقرت بحق الانسان بالمسكن اللائق ولبنان قد صدق على هذه المواثيق لكنه للاسف لم يقم بتنفيذ ما صدق عليه». واضاف: «ان غياب السياسة السكانية الواضحة هي من حرمت المالك من ملكه وهي التي تعرض المستأجر للرمي في الشارع ومن هنا اطلقنا صرخة للمسؤولين نطالب بضرورة ايجاد حلول واضحة». وتابع: «ان قانون الإيجارات الذي صدر عام 2006 لم يطبق ولم يطلع عليه الرأي العام وهو يركّز على موضوع الإيجار التملكي المنصوص عليه في القانون 767/2006 الذي عدّل قانون المؤسسة العامة للإسكان والذي حتى اليوم لم يصدر المرسوم الخاص به». واضاف: «ان التأخير في اقرار هذا المرسوم وبقاءه سجين الادراج سيزيد من الاعباء على المستأجرين والذين يشكلون فئة كبيرة من اصحاب المداخيل المحدودة. من جهة اخرى اعتبر محيي الدين: «ان تقصير الدولة واعتمادها على المراسيم الاستثنائية بالاضافة الى عدم اعتمادها الجدية بتنفيذ القوانين ادخلت كلاً من المالكين والمستأجرين في نفق مظلم». «الادارة» تابعت قانون الايجارات تابعت لجنة الادارة والعدل درس مشروع الايجارات في المجلس النيابي برئاسة رئيس اللجنة النائب روبير غانم وحضور المقرر النائب نوار الساحلي والنواب: ايلي كيروز، ميشال الحلو، نعمة الله ابي نصر، ايلي عون، الوليد سكرية، سمير الجسر، عماد الحوت، علي خريس، سيرج طورسركيسيان. كما حضر ممثلة نقابة المحامين في طرابلس نجاح شمس، ممثل نقابة المحامين في بيروت الياس كسبار، المدير العام السابق لمؤسسة الاسكان انطوان شمعون، مستشارة وزير المال كوليت الحايك. اثر الجلسة تحدث غانم الذي قال: «تابعت لجنة الادارة والعدل درس مشروع قانون الايجارات بحضور ممثل عن نقابة المحامين في بيروت وعن نقابة المحامين في طرابلس وعن وزارة المالية، وكان النقاش يدور اليوم حول موضوع كيفية المساعدات التي سيقوم بها الصندوق لذوي الدخل المحدود والذي كنا قد ارتأينا ان هذه الفئة هي الفئة التي لا يتراوح دخل العائلة فيها بالمأجور ثلاثة اضعاف الحد الادنى للاجور، وقد اضفنا فكرة اضافية جديدة وهي انه لهذه الشريحة من الناس لا يحق للمالك ان يطلب اخلاء المأجور في خلال سنوات التمديد الا برضى المستأجر، وبالتالي نكون قد اعطينا مجالا للمالك والمستأجر في التوافق من جهة او الاستفادة من تقديمات الصندوق او الحساب الذي يتوجب عليه ان يسدد ليس دفعة كاملة من السنة الاولى انما يسدد على الست سنوات الفروقات التي هي تحت الاثنين الضعفين يدفع عنه كل فرق المثل والذي بين ضعفين وثلاثة اضعاف يدفع عنه مبدئيا ثلثي الفرق لبدل المثل وبالتالي هكذا نكون نوعا ما حققنا عدالة لهذه الفئة اكثر». واضاف غانم: «الآن موضوع البحث الآخر، هو بالاضافة الى الايجار التملكي الذي صدر عن مجلس الوزراء، ما هي الحوافز التي يمكن ان تعطى من اجل تسهيل التوافق بين المالك والمستأجر للذين يفوق مدخولهم الثلاثة اضعاف، وسنتابع هذا الموضوع يوم الاربعاء المقبل.
